Odcinek 64: Ograniczenia obrotu udziałami w spółce z o.o. wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Prowadzi: Aneta Kułakowska

Gość: Katarzyna Białek – adwokat, łącząca w praktyce prawo nieruchomości, prawo spółek i prawo umów.

Dzień dobry, cześć!

Mówi Aneta Kułakowska, radczyni prawna, blogerka, podcasterka i twórczyni produktów cyfrowych.

Witam Was w 64 odcinku podcastu Projekt Spółka z o.o.

Coraz lepiej czuję się w rozmowach z gośćmi.

Każda kolejna rozmowa jest dla mnie ogromną przyjemnością i inspiracją.

Dziś porozmawiamy o temacie, który wielu członków zarządu i wspólników całkowicie zaskakuje.

Temacie, który może mieć ogromny wpływ na sprzedaż udziałów, na zmiany wspólników, a nawet na ważność czynności prawnych w spółce.

Porozmawiamy o ograniczeniach w zbywaniu udziałów w spółce z o.o. wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

O tym, jak ta ustawa może zahaczyć o najzwyklejszą spółkę z o.o.

Nawet taką, która nie prowadzi żadnej działalności rolnej.

A moją gościnią jest dzisiaj Katarzyna Białek, adwokat, która swoje praktyce łączy doradztwo z zakresu prawa nieruchomości, prawa spółek handlowych i prawa umów.

Aneta Kułakowska [A.K.]: Kasiu, cześć. Bardzo się cieszę, że przyjęłaś zaproszenie.

Katarzyna Białek [K.B.]: Dzień dobry, Aneto. Dziękuję za zaproszenie. Bardzo cieszę się, że mogę współtworzyć ten odcinek podcastu.

A.K.: Kasiu, powiedz, nie wiem, czy dobrze Cię przedstawiłam? Czy chciałabyś coś jeszcze dodać? Myślę, że słuchacze chętnie się dowiedzą, czym się zajmujesz w praktyce, w czym się specjalizujesz?

K.B.: Dziękuję za przedstawienie. Faktycznie w ostatnich latach pomagam przedsiębiorcom bezpiecznie nabyć albo zbyć nieruchomości.

Oznacza to, że badam stan prawnej nieruchomości, potem przygotowuję dokumenty transakcyjne i pomagam przeprowadzić transakcje.

A poza tym pomagam w przygotowaniu i negocjacjach umów najmu, umów dzierżawy, w kwestiach związanych z nieruchomościami rolnymi, z egzekucją nieruchomości.

No to tak w wielkim skrócie.

A.K.: Mamy ekspertkę od prawa nieruchomości. Super.

Zacznijmy może od czegoś, co pewnie wiele osób zdziwi.

Dlaczego w ogóle w podcaście o spółce z o.o. rozmawiamy o nieruchomościach rolnych?

Dlaczego ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy także małych spółek z o.o., które nie mają nic wspólnego z rolnictwem?

K.B.: Bardzo dobre pytanie na początek.

Faktycznie w polskim systemie prawa funkcjonuje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, w skrócie nazywana UKUR, od pierwszych liter słów, które składają się na tę nazwę.

I ta ustawa zawiera regulacje, które wpływają na zbywanie udziałów w spółkach kapitałowych, w tym w spółkach z o.o.

A dlaczego wpływa ona na nawet małe spółki, które faktycznie nie prowadzą aktywnie działalności rolniczej?

No to, za sprawą definicji nieruchomości rolnej, która w tej ustawie jest zawarta.

Jest to definicja bardzo szeroka, ale to rozumiem, poruszymy w dalszej części twojej rozmowy.

A.K.: Tak, tak. Mam gotowe pytania, oczywiście.

Zanim przejdziemy do takiej bardziej skomplikowanej kwestii, porządkujmy podstawy.

Czym właściwie jest nieruchomość rolna w rozumieniu ustawy?

Czy mówimy tu raczej o ziemi uprawnej, czy o znaczeniu dużo szerszym?

K.B.: Faktycznie ta definicja sprawia wiele trudności w interpretacji i sprawia tak dużo trudności, że mogłybyśmy nagrać o nich osobny odcinek podcastu.

Dlatego dziś skupimy się na podstawach.

Ta definicja w ustawie składa się z dwóch części. Pozwolę sobie zacytować. Najpierw, a potem rozbroimy te części.

A.K.: Tak, poproszę.

K.B.: No to ustawa mówi, że nieruchomość rolna to jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

To jest pierwszy człon z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

I teraz powoli odnieśmy się do obu członów tej definicji.

Najpierw odniesiemy się do tego członu drugiego, ponieważ jest on bardziej konkretny i nastręcza mniej wątpliwości.

No bo definicja mówi, że nieruchomością rolną nie są nieruchomości, które w miejscowym planie są przeznaczone na cele inne niż rolne.

To jest dosyć jasne, no bo możemy sobie uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu i już wiemy, czy te nieruchomości są rolne, czy nie.

Jeśli tego miejscowego planu nie ma, no to wtedy zaczynają się schody, bo musimy odnieść się do pierwszej części definicji nieruchomości rolnej.

I to, co sprawia problemy, to sformułowanie, że nieruchomością rolną jest taka nieruchomość, która jest wykorzystywana lub może być wykorzystywana na cele rolne.

Bo zauważmy, że tutaj ustawodawca odnosi się nie tylko do faktycznego sposobu wykorzystania tej nieruchomości, ale też do potencjalnej możliwości.

A.K.: I to chyba jest najbardziej problematyczne, prawda?

K.B.: Tak, zdecydowanie tak.

Ja tutaj przygotowałam kilka przykładów na podstawie komentarzy, które mogą naszym słuchaczom dać taki pogląd, jak to wygląda.

Taki pierwszy przykład.

Wyobraźmy sobie, że mamy działkę, która, tak kolokwialnie mówiąc, leży odłogiem.

Jest zarośnięta jakimiś chaszczami, ale wiemy, że po wykoszeniu, może po przeoraniu będzie się nadawać do prowadzenia działalności rolniczej, na przykład do zasadzenia czegoś.

No i taka działka w naszym tym przykładzie, wyobraźmy sobie, że jest w miejscowym planie przeznaczona na budownictwo jednorodzinne.

No i tutaj widzimy, że w miejscowym planie jest przeznaczony na cele inne niż rolne, więc nie podlegałaby tej definicji nieruchomości rolnej z ustawy.

Ale jeśli mamy inną, powiedzmy tą samą działkę, ale ona nie jest objęta miejscowym planem, na przykład plan obowiązywał, ale przestał obowiązywać.

No i tutaj często jest taka sytuacja zresztą, że spółki nabyły kiedyś jakiś grunt pod jakąś inwestycję, ale ta inwestycja z jakichś powodów nie została zrealizowana.

A.K.: To sporo jest takich przypadków.

K.B.: Tak jest.

Na przykład chcieli wybudować osiedle, nie wybudowali. No i ta ziemia leży odłogiem właśnie. No i jeśli tego miejscowego planu nie ma, no to taki grunt, który się nadaje na cele rolne, mógłby być objęty definicją nieruchomości rolnej z ustawy. Więc tu mamy takie dwa przykłady.

Ale jeszcze trzeci przykład, jeszcze bardziej podchwytliwy.

Jeśli mamy znowu nieruchomość, która leży odłogiem, jest porośnięta chaszczami, ale wiemy, że jest na przykład bardzo podmokła.

Żeby ją zagospodarować na cele rolne, w zasadzie potrzebne są niesamowite nakłady, albo nawet może to nie być możliwe, bo potrzebne by było osuszenie, przywiezienie gruntu nowego.

Także te nakłady byłyby totalnie niewspółmierne do racjonalnych możliwości wykorzystania tej działki.

Grunt nie jest przy wykorzystaniu racjonalnych nakładów zdatny do wykorzystania rolniczego, no to wówczas znowu nie byłby objęty tą definicją nieruchomości rolnej.

Także, jak widać, te przypadki mogą być bardzo różne i bardzo indywidualne.

A.K.:  I to wcale nie jest takie proste. Ja myślę, że nawet dla osoby, która jest specjalistą w tej dziedzinie. To czasami, to też nie jest takie oczywiste. No przynajmniej tak mi się wydaje.

K.B.: Tak, zdecydowanie.

Dlatego, ja staram się zawsze przy analizie oprzeć na kryteriach takich twardych w pierwszej kolejności.

Czyli sprawdzam ten miejscowy plan, bo to jest, daje rozwiązanie zero jedynkowe.

Też jest taki wytrych w którejś nowelizacji do tej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który mówi, że nieruchomością rolną nie są nieruchomości, które 30 kwietnia 2016 roku były objęte ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, które były przeznaczone na cele inne niż rolne.

Więc czasem zdarza się, że spółki mają wydane WZ-ki (Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu) jakieś starsze.

Czasem można oprzeć się na tym wytrychu, na tym wyjątku.

Też sama ustawa zawiera parę wyjątków, ponieważ nie są nieruchomościami rolnymi drogi wewnętrzne.

Więc czasem okazuje się, że tam są drogi wewnętrzne na działce i że z tej przyczyny można działkę wyłączyć spod definicji.

Też jest wyjątek, który mówi, że co prawda jeśli nieruchomość jest rolna, ale te użytki rolne na niej zajmują mniej niż 0,3 hektara, to znowu ustawą nie jest objęta.

Także są tutaj takie niuanse, na podstawie których wiele stanów faktycznych można wyłączyć spod ustawy, ale ja jeśli nie mogę odnieść się do tych kryteriów twardych, to zwykle przyjmuję taką interpretację ostrożnościową i wskazuję klientowi, że jest ryzyko uznania nieruchomości za rolną.

A.K.: No i tak, wspomniałaś o kilku rzeczach, tylko ja się zastanawiam jak spółka, bo jeżeli trafi na specjalistę, no to specjalista, ekspert wie jak do tego podejść, tak?

A jak spółka może sama sprawdzić, czy ten grunt jest rolny?

Bo tutaj możemy patrzeć i na ten miejscowy plan i na księgę wieczystą i na ewidencję gruntów i na studium.

Ja myślę, że w pewnym momencie nie będą wiedzieli, bo może być rozbieżność zapisów, tak?

Co ma być dla nich takim priorytetem, który jako pierwszy sprawdzają? Czy ten miejscowy plan, o którym powiedziałaś, że najpierw od tego zaczynamy, czy on w ogóle jest, czy idziemy dalej?

K.B.: Zaczynamy od miejscowego planu, tak. Czyli sprawdzamy, czy w ogóle jest i jeśli jest, jaka jest jego treść dla naszej nieruchomości.

A.K.: I jeżeli jest, to jest w tym momencie dla nas takim priorytetem do oceny, tak? Tym się kierujemy.

K.B.: Tak, a w drugiej kolejności, no ten stan faktyczny na nieruchomości.

A.K.: No i tu mamy teraz taką sytuację, w której ewidencja gruntów i miejscowy plan mówią kompletnie co innego.

I ty wspomniałaś, że tutaj rozstrzyga na potrzeby tej ustawy miejscowy plan, tak?

Czyli miejscowy plan priorytet, jak nie ma miejscowego planu, to…?

K.B.: No to wtedy musimy patrzeć na faktyczne wykorzystanie nieruchomości.

A.K.: Na faktyczne wykorzystanie i w ogóle powiedzmy, co z tą ewidencją gruntów, bo to bardzo często się pojawia. Ja w praktyce wiem, że to bardzo często się pojawia. Czy w ogóle ją brać pod uwagę, tą ewidencję gruntów?

K.B.: To znaczy według mnie w drugiej kolejności dopiero.

W trzeciej, bo najpierw miejscowy plan, potem faktyczne wykorzystanie.

I założenie tej ewidencji jest takie, że ona powinna odzwierciedlać sytuację na gruncie.

Ona powinna odzwierciedlać faktyczne, bieżące wykorzystanie gruntu.

Natomiast często zdarza się, że właściciele nieruchomości jej nie aktualizują.

A.K.: No właśnie. I w tym jest problem.

K.B.: Tak. Więc tutaj znowu przy rozbieżności między faktycznym stanem korzystania z nieruchomości, a ewidencją gruntów, no to ten faktyczny stan będzie przeważny.

A.K.: Czy nawet bardzo mała działka może sprawiać problemy?

Bo Ty wspomniałaś o tych działkach takich 0,3 hektara.

Czy zdarzają się sytuacje, że na przykład spółka jest przekonana, że to za mało, żeby miało znaczenie, a jednak okazuje się, że jest inaczej?

K.B.: Tak, to ta granica 0,3 hektara. Zdaje się, że odnosisz się jeszcze do poprzedniego stanu prawnego. To się zmieniło 2 lata temu.

Faktycznie kiedyś było tak, że działki mniejsze niż 0,3 hektara i tu brało się pod uwagę rozmiar działki, były wyłączone spod ustawy.

Potem to się zmieniło właśnie około 2 lata temu.

I teraz wyłączone spod ustawy są działki, w których użytki rolne nie przekraczają 0,3 hektara.

Czyli trzeba wziąć całą działkę, popatrzeć, czy te części, które się nadają do użytkowania rolnego, przekraczają 0,3 hektara czy nie.

A.K.: Tak, ale to 0,3 cały czas gdzieś jest. Gdzieś jest, tak. Gdzieś jest w świadomości i są różne interpretacje, z różnymi przykładami można się spotkać.

I faktycznie jak ktoś sobie w Internecie to sprawdza, to może nie do końca wiedzieć o co faktycznie chodzi w tym 0,3.

K.B.: Zdecydowanie, bo tu mogą być w Internecie powielane jeszcze informacje sprzed nowelizacji.

A.K.: Tak, zgadza się. To teraz wejdźmy w sedno problemu.

Jakie są główne ograniczenia wynikające z tej ustawy dla spółek z o.o.?

W jakich sytuacjach ustawa wchodzi w sprzedaż i obrót udziałami? Bo to jest najbardziej istotne.

K.B.: Tak, dla spółek z o.o. zdecydowanie to bardzo istotna kwestia.

Pierwszym takim ograniczeniem jest fakt, że Skarb Państwa, reprezentowany przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, ma prawo pierwokupu udziałów w spółkach kapitałowych, czyli też w spółkach z o.o., w spółce z o.o., która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej pięciu hektarów.

To jest pierwszy przypadek.

Natomiast drugi przypadek jest jeszcze bardziej zaskakujący, ponieważ znów Skarb Państwa reprezentowany przez KOWR ma prawo pierwokupu udziałów w spółce, która sama nie ma tych nieruchomości rolnych o tej powierzchni, o której wspomniałam, ale jest spółką dominującą, która ma udziały w spółce, która ma już te nieruchomości rolne o powierzchni co najmniej pięciu hektarów.

Czyli tutaj potrzebna jest analiza taka piętrowa struktury spółki.

Po pierwsze musimy zbadać stan nieruchomości w spółce, w której udziały chcemy sprzedać.

A.K.: Tak.

K.B.: A po drugie stan nieruchomości w spółce, wobec której ta spółka jest dominująca.

A.K.: No właśnie, a jeżeli będziemy sprawdzać tą spółkę w KRS-ie, to tego nie zobaczymy.

Musimy podpytać, czy ta spółka ma udział w innej spółce.

K.B.: Tak, dokładnie tak.

No tutaj jest niezbędna współpraca z zarządem spółki, czy nawet z całą grupą kapitałową, bo przy bardzo złożonych strukturach i takie sytuacje się zdarzają.

A.K.: No tak. Czy w ogóle spółki zdają sobie z tego sprawę, że tak trzeba sprawdzać?

Bo ja tak mam wrażenie w praktyce, tak jak ja się spotykam z takimi sytuacjami, że to jest zdziwienie straszne.

Ja na przykład czasem, jak zaczynam dopytywać, to słyszę: co? A po co pani zadaje takie pytania?

K.B.: Tak, zdecydowanie ja też się spotykam z taką reakcją, gdy klient przychodzi z pomysłem na jakąś transakcję w ramach grupy kapitałowej i zaczynamy dopytywać, czy spółka ma nieruchomości, jakiego typu, jakiego rozmiaru, no to klienci reagują z dziwieniem, że przecież oni przyszli sprzedawać udziały, więc skąd te pytania?

A.K.: No właśnie, tak.

Dobrze, Kasiu, to może teraz przejdźmy do prawa pierwokupu.

Na czym polega prawo pierwokupu KOWR, o którym już wspomniałaś, przy sprzedaży udziałów?

K.B.: Tak, to prawo pierwokupu, to jest uprawnienie jakiegoś podmiotu, w naszej sytuacji to jest właśnie Krajowa Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, do nabycia udziałów jako pierwsi, tak jak sama nazwa wskazuje. KOWR może nabyć te udziały w momencie, kiedy ich obecny, kolokwialnie mówiąc, właściciel nosi się z zamiarem ich sprzedaży.

I tutaj procedura zwykle jest taka, że wspólnik, który zamierza udziały sprzedać i już porozumiał się z jakimś kupującym, zawiera z kupującym warunkową umowę sprzedaży i w takiej umowie jest napisane, że do sprzedaży dochodzi warunkowo, pod warunkiem, że KOWR nie wykona swojego prawa pierwokupu.

I następnie kupujący i sprzedający powinni zawiadomić o takiej umowie spółkę, której udziały zamierzają sprzedać i ta spółka powinna zawiadomić Krajowa Ośrodek Wsparcia Rolnictwa o tej umowie warunkowej, jednocześnie przekazując pakiet dokumentów, który jest wymieniony w ustawie.

I KOWR następnie ma dwa miesiące na wykonanie swojego prawa.

Jeśli je wykona, no to nabywa od sprzedającego udziały, a kupujący zostaje wyłączony z tej transakcji.

Natomiast jeśli KOWR nie wykona swojego prawa, no to sprzedający i kupujący zawierają umowę rozporządzającą, czyli na podstawie której dochodzi faktycznie do sprzedaży.

Co prawda przy sprzedaży udziałów nie jest wymagane zawieranie tej drugiej umowy, jeśli warunek sam się spełni.

Natomiast ja zawsze rekomenduję jej zawarcie, ponieważ dzięki temu nie ma wątpliwości, kiedy doszło do przemieszenia udziałów i można łatwo wykazać to przed Krajowym Rejestrem Sądowym.

A.K.: Tak, bo to zazwyczaj na etapie Krajowego Rejestru okazuje się, że nie do końca, że trzeba to w jakiś oczywisty sposób, żeby było wiadomo, bo w ogóle jaką mamy datę przeniesienia udziałów.

A powiedz mi, jak to wygląda na przykład przy darowiźnie albo w przypadku dziedziczenia? Bo tu będą troszeczkę inne zasady.

K.B.: Tak, zdecydowanie. Najpierw opowiedzmy w takim razie o darowiźnie.

A.K.: O darowiźnie, tak. Bo to jest czynność nieodpłatna, więc tutaj mamy trochę inaczej, tak?

K.B.: Tak jest. Ustawa obejmuje też przeniesienia udziałów na podstawie innych zdarzeń niż umowy sprzedaży. Na przykład innych umów, typu umowa darowizny.

I jeśli dochodzi do przeniesienia udziałów właśnie na podstawie innej umowy niż sprzedaż, to KOWR-owi przysługuje prawo nabycia, tak zwane.

Ono wykonuje się trochę inaczej niż prawo pierwokupu, ponieważ tu przy prawie nabycia strony najpierw zawierają umowę przeniesienia udziałów, czyli taki podmiot, który chciałby obdarować kogoś udziałami zawiera z obdarowanym  umowę darowizny.

Następnie informują o tym spółkę, że do darowizny doszło i spółka znowu zawiadamia Krajowe Środek Wsparcia Rolnictwa.

I Krajowe Środek Wsparcia Rolnictwa znowu ma dwa miesiące na wykonanie swojego uprawnienia. Jeśli je wykona, to odbiera temu obdarowanemu udziały.

Więc tutaj jest taka trochę podchwytliwa sytuacja.

A.K.: Bardzo przykra sytuacja niestety.

K.B.: Tak, z jednej strony nabywca witał się z gąską, udziały już nabył, a tu nagle wkracza KOWR i  mu je zabiera.

A.K.: Halo, halo, to tutaj udział mamy my.

K.B.: Tak, dokładnie tak to wygląda. Oczywiście za zapłatą ceny, ale nadal.

A jeśli KOWR nie wykona swojego uprawnienia, to oczywiście nabywca zostaje z udziałami.

Natomiast jeśli chodzi o dziedziczenie, to faktycznie to dziedziczenie pojawia się kilka razy w ustawie.

Raz jako wyjątek, raz jako potwierdzenie, że ustawa je obejmuje.

Ja na potrzeby dzisiejszej rozmowy nawet sprawdziłam w komentarzach jak to wygląda. I ja te regulacje rozumiem tak, że jeśli mamy dziedziczenie ustawowe udziałów, to ustawa się nie stosuje. Czyli jeżeli wspólnik umiera i udziały podlegają dziedziczeniu z ustawy, no to jego spadkobierca udziały może dostać.

Natomiast przy dziedziczeniu testamentowym będzie inaczej. Bo mamy wyłączenie w ustawie, że możemy przekazać udziały osobie bliskiej i wtedy taka sytuacja nie jest objęta ustawą.

Więc jeśli w testamencie przekażemy udziały osobie bliskiej, to znowu nie jest to objęta ustawą.

Natomiast przy dziedziczeniu testamentowym na rzecz osoby, która nie jest naszą osobą bliską, to ustawa się będzie zastosować. I znowu wiele różnic i wiele różnych sytuacji.

A.K.: No właśnie, to trzeba zwracać uwagę na wszystko.

No to teraz może przejdziemy do tych wyjątków, żeby nie straszyć. To powiedzmy o tych sytuacjach korzystnych. Jakie są, bo tu już wspomniałaś, ale może to jakoś tak podsumujmy w jednym miejscu.

Jakie są główne wyjątki, które wyłączają ustawę w stosunku do zbycia udziałów w spółce z o.o.? Tak ogólnie mówiąc o zbyciu, ale tutaj mamy różne możliwości. Tu wspomniałaś o normalnie o sprzedaży, o darowiźnie, o dziedziczeniu.

Więc może wspomnij jeszcze raz o tych wyjątkach.

K.B.: Jasne. To przede wszystkim mamy ten próg powierzchniowy nieruchomości, czyli uprawnienia KOWR przy zbywaniu udziałów wchodzą dopiero, jeśli spółka albo jej spółka córka mają nieruchomości rolne na powierzchni pięciu hektarów.

To często jest dość duży próg dla spółek małych na przykład.

Więc często nawet jeśli spółki mają te nieruchomości, mają je o mniejszej powierzchni, no to uprawnienia KOWR-u nie mają zastosowań. Więc to jest taki pierwszy wyjątek.

Dalej, tak jak zasygnalizowałam, można przekazywać udziały osobie bliskiej.

Więc to też czasem jeśli są spółki, na przykład tworzone w kręgu rodzinnym, to też może wyjść inaczej.

Natomiast tutaj nie ma analogii dla osób prawnych, no bo ustawa nie wyłącza spod swojego obowiązywania transakcji w grupach kapitałowych. Czyli w rodzinie, TAK.

A.K.: Tak, tu mówimy o bliskich osobach fizycznych, które są wspólnikami, które po prostu przekazują udziały osobom bliskim. I tu będzie dotyczyło i zbycia, i sprzedaży, i dziedziczenia, i darowizny.

K.B.: Tak, tak jest. I mamy jeszcze kilka wyjątków sektorowych, tak je nazwałam kolokwialnie. Ponieważ też wyłączone są spod ustawy przenoszenia udziałów dla spółek tworzonych na podstawie różnych specustaw.

Na przykład na podstawie ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, ale też dla spółek działających na podstawie koncesji o przesyłanie paliw ciekłych i spółek działających w sektorze energii.

Czyli tutaj, jeśli mamy takie inwestycje specyficzne, do których mogą być potrzebne nieruchomości, żeby budować jakąś infrastrukturę pożytku publicznego, no to też te sytuacje są wyłączone.

A.K.: No to się wydaje już takie oczywiste, tak?

K.B.: Tak i to co może być istotne dla spółek, to prawa pierwokupu nie stosuje się przy zbywaniu udziałów w celu ich umorzenia. Czyli w tej specyficznej sytuacji ustawa nie będzie miała zastosowań.

A.K.: Czyli umorzenie wyłącza zastosowanie?

K.B.: Tak

A.K.: Ok. Dobrze, to mamy te wyjątki.

Psst! Mały przerywnik. Polub, skomentuj, zasubskrybuj.

To tylko chwila, a naprawdę robi różnicę. A jeśli słuchasz mnie w innej aplikacji, wpadnij też na YouTube’a i kliknij subskrybuj. Twoje wsparcie pomaga rozwijać ten podcast.

Dzięki, że jesteś.

Wracamy do odcinka.

A.K.:  Wrócimy jeszcze do tematu związanego z miejscowym planem, no bo plany się zmieniają, plany się dezaktualizują. Czy zmiana miejscowego planu może pomóc spółce i w jaki sposób?

K.B.: Tak, to zdecydowanie może pomóc, no bo tak jak powiedzieliśmy ta definicja nieruchomości rolnej zakłada, że jeśli w miejscowym planie mamy przeznaczenie inne niż rolne, no to nieruchomość nie jest rolna.

A.K.: Czyli może być tak, że w momencie kiedy spółka weszła w posiadanie tej nieruchomości, ona była rolna, zmienił się w miejscowy plan i sytuacja zmieniła się tak naprawdę na korzyść spółki.

K.B.: Tak, tak.

Może być taka sytuacja. Trzeba mieć świadomość, że też spółka może wnioskować o zmianę miejscowego planu, no bo są specjalne procedury do tego przeznaczone.

Natomiast zmiana planu zajmuje dobrych parę miesięcy, jeśli nie lat.

A.K.: Jeśli nie lat, tak.

K.B.: Ponieważ jest to procedura bardzo złożona, angażująca wiele organów, rady gminy, organy na szczeblu lokalnym i wojewódzkim. Także ta procedura trwa.

A.K.: I teraz powiedz mi, no bo tych problemów związanych ze sprzedażą udziałów, z posiadaniem nieruchomości rolnej jest sporo.

I spora część spółek dowiaduje się o tym po czasie.

I z czego wynika ten problem, że spółki nie wiedzą, że mają nieruchomość rolną? Jaki jest problem?

Nie mają tej świadomości, że są ograniczenia w zbywaniu?

Tak, jak w praktyce, z czym się najczęściej spotykasz? Bo na pewno masz takie przypadki, które trafiają na przykład po kilku latach.

Okazuje się, że na przykład jest czynność nieważna, tak?

K.B.: Tak, to znaczy szczerze mówiąc w praktyce takiego przypadku nie miałam, bo na całe szczęście przychodzą do mnie klienci przede wszystkim w toku transakcji.

Więc właśnie wspólnie staramy się zrobić tak, żeby było dobrze, żeby tej nieważności nie było.

Natomiast odpowiadając na Twoje pytanie, faktycznie może tak być, że spółki sobie nie zdają sprawy z tego, z istnienia tych regulacji. To jest raz.

Dwa, często spotykam się z reakcją, że spółki zakładają, że nie mają tych nieruchomości rolnych, bo przecież one prowadzą działalność przemysłową.

Co prawda nieruchomości mają, ale na pewno to nie są rolne.

Więc tutaj to rozumienie tej definicji nieruchomości rolnej też jest często nieprawidłowa. I myślę, że z tego mogą wyjść problemy.

A.K.: Zgadza się.

K.B.: Tak, jak zaczynamy w rozmowie drążyć to jak Państwo ocenili, że one nie są rolne, no to wtedy pojawia się problem. Bo na przykład oceniono na podstawie starych dokumentów albo nieprawidłowych dokumentów.

A.K.: Tak, albo jedynie na podstawie wpisów ewidencji, które może tak jak wspomniałaś być nieaktualne.

To może przy okazji przejdziemy do praktyki, tak żeby jakoś na przykładzie przedstawić co trzeba zrobić.

I tak, mamy spółkę z o.o., 100 udziałów, spółka ma nieruchomość rolną. Tu już mamy potwierdzone, że jest ta nieruchomość rolna. Wspólnik chce sprzedać 20 udziałów.

Załóżmy, że wspólnik planuje taką transakcję i chce to zrobić dobrze.

To co trzeba zrobić jako pierwsze i co robimy krok po kroku, tak żeby się strony mogły przygotować i jakoś tak zaplanować wszystkie czynności.

K.B.: Jasne, to ja bym rekomendowała jeszcze zanim kupujący i sprzedający zawrą umowę warunkową sprzedaży udziałów, o której już wspominałyśmy.

Rekomendowałabym zebranie dokumentów, które są potrzebne do zawiadomienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Dlatego, że spółki często mają w swoich zasobach jakieś dokumenty nieruchomościowe, ale one mogą być nieaktualne, mogą być stare.

Co prawda z przepisów to nie wynika, ale uznaje się przy transakcjach nieruchomościowych, że świeże dokumenty to są takie wydane w ciągu ostatnich trzech miesięcy.

No i oczywiście przedstawiające aktualny stan prawny. W związku z tym, że uzyskiwanie dokumentów w organach trochę trwa.

A.K.: Trochę trwa, tak.

K.B.: To warto zadbać o to jeszcze przed zawarciem umowy warunkowej. Tym bardziej, że z przepisów nie wynika konkretny termin dzienny na zawiadomienie KOWR-u. Uznaje się, że trzeba zawiadomić bez względnej zwłoki.

A.K.: Czasem to będą trzy dni, a czasem siedem, czasem czternaście w zależności od sytuacji.

K.B.: Tak, ale na datę powinno być kilka, kilkanaście dni roboczych, a nie trzy miesiące czy pół roku.

Tym bardziej, że udziały w spółkach są często przedmiotem dalszego obrotu.

W związku z tym warto zamknąć jedną transakcję, żeby móc bez problemu przystępować do dalszego zbywania udziałów, jeśli taki jest plan.

Także w pierwszym kroku proponowałabym zebrać dokumenty do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Tym bardziej, że tych dokumentów jest kilka.

A.K.: Sporo.

K.B.: Około dziesięciu, więc może tragedii nie ma, ale ich przygotowanie wymaga zdecydowanie współpracy zarządu spółki, księgowości, no i zespołu prawnego.

I może dla porządku wymienię właśnie te dokumenty.

A.K.: Poproszę.

K.B.: Przede wszystkim to są wypisy z ewidencji gruntów i budynków, czyli dokumenty, które trzeba uzyskać z organu.

Odpisy z ksiąg wieczystych albo lista numerów ksiąg wieczystych.

Jeśli księgi wieczystej nie ma założonej, no to taki dokument ze zbioru dokumentu.

Więc znowu, jeśli mamy jakieś nieuporządkowane sprawy nieruchomościowe,  to jest moment, w którym one wyjdą.

A.K.: Tak i to jest dobry moment, żeby to uporządkować.

K.B.: Zdecydowanie tak. Dalej są dokumenty księgowe, czyli bilans i rachunek zysków i strat za ostatnie trzy lata obrotowe. Listy wspólników, spółek.

Umowy spółek, czyli możliwe, że będziemy musieli wypisy wyciągnąć od notariusza, jeśli nie mamy…

A.K.: No tak, bo to musi być tekst jednolity, jeśli były zmiany.

K.B.: Tak jest. I oświadczenie zarządu o wysokości zobowiązań warunkowych, czyli znowu praca dla księgowych, którzy ustalą wysokość tych zobowiązań warunkowych.

I umowy, na podstawie których nieruchomości są we władaniu innych osób.

Czyli jeśli spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, ale oddała je w najem, w dzierżawę, w użytkowanie czy w służebność innemu podmiotowi, to musi zebrać umowy, na podstawie których tego dokonała. Zarząd je poświadcza za zgodność i one są przekazywane do KOWR-u. Także tych dokumentów trochę jest.

A.K.: Bardziej, że mogą być stany nieaktualne i trzeba będzie to zaktualizować, zanim się ten dokument tak naprawdę pozyska.

K.B.: Tak jest. Więc warto te dokumenty zebrać w pierwszej kolejności i potem, jak już mamy zawartą warunkową umowę sprzedaży udziałów, to pakujemy te dokumenty.

A.K.: Cały pakiet dokumentów.

K.B.: Z wypisem takiej umowy i wysyłamy do KOWR-u. I to, co jest istotne, to żeby faktycznie się przyłożyć do tego zawiadomienia. Ponieważ termin dwumiesięczny KOWR-u na wykonanie uprawnienia biegnie od skutecznego zawiadomienia, czyli kompletnego.

A.K.: Czyli kompletu dokumentów. Jak złożymy tylko częściowo, to się okaże, że to wszystko nam opóźni proces.

K.B.: Dokładnie tak.

A.K.: To jest pewnie to, co opóźnia proces. Że często spółki wysyłają te dokumenty, zawiadamiają KOWR, ale tam nie ma całego kompletu wymaganych, żeby to ocenić. I w tym jest największy problem.

K.B.: Jeśli jakaś okoliczność, z tych dokumentów nie wynika, na przykład nieruchomości nie są we władaniu innych osób, to też trzeba to w zawiadomieniu napisać. Że nie przekładamy umów najmu czy dzierżawę, bo sami korzystamy z nieruchomości.

A.K.: Bo zwyczajnie ich nie ma.

K.B.: Czyli trzeba każdą z tych okoliczności pokryć w zawiadomieniu. Albo dokumentami, albo wzmianką.

A.K.: Tak, żeby nie zostawiać żadnych kwestii, które ma się KOWR-u domyślić, co tam jest, jaki jest stan faktyczny. Żeby nie było wątpliwości.

I teraz dobrze, no to zakładamy, że spółka się tutaj postarała, że wysłała komplet wymaganych dokumentów i teraz tak, jak długo czekamy na odpowiedź?

K.B.: Tak, to też jest bardzo dobre pytanie, bo odpowiedzi się możemy nie doczekać.

A.K.: No właśnie.

K.B.: I to też warto mieć z tego świadomość. Bo KOWR ma dwa miesiące od skutecznego zawiadomienia na wykonanie swoich uprawnień, ale KOWR z założenia odzywa się tylko wtedy, jeśli to uprawnienie wykona. Więc wtedy składa oświadczenie.

Natomiast, jeśli uprawnienia nie chce wykonać, to zwykle nie podejmujemy żadnej czynności.

A.K.: A to powiedz jeszcze, żeby tutaj nie było wątpliwości. Zakładamy, bo tu założyłyśmy, że ten komplet dokumentów, tak super przygotowany, poszedł do KOWR. A co, jeżeli tam czegoś brakuje? Czy KOWR upomni się o ten dokument? Wezwie nas, tak jak sąd, do uzupełnienia braków formalnych?

Czy my jesteśmy w takiej sytuacji, że KOWR się nie odzywa? Nie prosi o uzupełnienie braków? Nie mamy odpowiedzi?

A na przykład dowiadujemy się, że poszły dokumenty, ale to nie jest komplet, który powinien być taki zgodnie z wymogami ustawy.

K.B.: Jasne. To znowu, w taktyce nie miałam takiej sytuacji. Natomiast zakładam, że KOWR będzie się upominał. Bo jest to organ administracji i z przepisów o administracji wynika, że ma obowiązek.

A.K.: Powinien.

Co absolutnie jest zakazane? Jakie są typowe potknięcia? Tu wspomnieliśmy o tym brakach w dokumentacji. A jest coś jeszcze, co Ci chodzi po głowie w takiej sytuacji?

K.B.: Chyba nic więcej. Właśnie ten brak dokumentacji albo długi czas po stronie spółki, który jest wymagany do skompletowania tego.

To są takie główne problemy.

Bo faktycznie przy kompletowaniu tych dokumentów jest konieczna współpraca i zarządu, i księgowości, i zespołu prawnego.

A.K.: Czyli to zawsze nam wychodzi, że tak naprawdę cokolwiek nie robimy, to musimy ten proces zaplanować. Bo może się okazać, że najpierw myślimy o tej umowie zbycia udziałów i kompletnie nie myślimy o całej reszcie. Umowa jest podpisana, a potem próbujemy na wariata pozyskać dokumenty i na przykład zaglądamy do ewidencji gruntów.

Okazuje się, że tam te wpisy są dawno nieaktualizowane, są nieaktualne i tak naprawdę wszystko nam się przyciąga w czasie.

K.B.: Tak, zdecydowanie tak. Tym bardziej, że umowy przenoszenia udziałów zwykle są zawierane w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Więc tutaj ten udział notariusza jest ograniczony.

A.K: Jest ograniczony i są przypadki. Zresztą wiem w praktyce, że notariusze, jeżeli jest tylko potwierdzenie podpisu, oni tych umów nie sprawdzają, bo one nie mają formy notarialnej, więc oni tych umów nie sprawdzają.

K.B.: Tak jest, więc tutaj na notariusza nie możemy liczyć i jednak ciężar zawiadomienia i zabrania dokumentów leży na spółce.

A.K.: Czyli mamy temat, który potrafi zaskoczyć wszystkich.

Dobrze, to powiedzmy o czymś mniej przyjemnym, czyli o konsekwencjach błędów.

K.B.: Skaczemy po emocjach.

A.K.: Tak. Co się dzieje, jeśli spółka sprzeda udziały bez dochowania procedur z ustawy? Może nie spółka, bo źle to powiedziałam.

Kiedy wspólnik sprzeda udziały bez dochowania tych procedur z ustawy? Czy taka sprzedaż jest ważna?

K.B.: Tak, to jest kluczowa kwestia.

Taka sprzedaż niestety jest nieważna.

Nieważna jest wtedy, kiedy pominiemy KOWR w prawie pierwokupu, czyli od razu przeniesiemy udziały bez tej umowy warunkowej. Jak nieważne jest zbycie na innej podstawie, kiedy KOWR miał prawo nabycia, a nie został o tym powiadomiony.

I myślę, że warto wyjaśnić, co to znaczy ta nieważność, bo to też często dla słuchaczy może nie być jasne.

No to nieważność czynności prawnej jest wtedy, kiedy co prawda mamy dokumenty na tą czynność, ale ona nie wywołuje skutków prawnych, czyli mamy taki stan, jakby w ogóle jej nie było.

Czyli jakbyśmy nie przenieśli tych udziałów.

A.K.: Czyli umowa jest, ale ta umowa, tak jakby nie weszła w życie, tak?

No dobrze, ale to jest tak, że KOWR raczej nie śledzi wszystkich wpisów na przykład w KRS-ie i nie patrzy, co tam się zadziało.

Na przykład spółka dowiaduje się po kilku latach o tym, że właśnie jest to zbycie, ono już dalej gdzieś poszło ze wspólników i tak dalej. Kolejny wspólnik jest po tej transakcji. Gdzieś to wychodzi na przykład w audycie czy podczas innej czynności po wielu latach.

I co wtedy?

K.B.: Tak, to audyt jest taką sytuacją, kiedy faktycznie takie kwestie wychodzą. No to wtedy należało ten szereg czynności powtórzyć, jeśli chcielibyśmy mieć pewność, że ona faktycznie została wykonana.

A.K.: No, przykra sytuacja. Miałaś tak przypadek?

K.B.: Nie, nie, nie, nie miałam.

A.K.: A co w takim przypadku, jeśli chodzi o jakąś odpowiedzialność zarządu? Jakąś karną odpowiedzialność, bo tej członkowie zarządu chyba boją się najbardziej.

K.B.: Tak, to członkowie zarządu zgodnie z ustawą ponoszą odpowiedzialność za złożenie fałszywego oświadczenia o wysokości tych zobowiązań warunkowych, które trzeba do KOWR-u zgłosić. I to wynika wprost z ustawy.

I też nieważne są czynności, które zostały przeprowadzone na podstawie dokumentów zawierających nieprawdziwe informacje.

Więc to są takie dwie sankcje z ustawy.

A.K.: Czyli poza sankcją nieważności umowy, sama sankcja o niepowiadomieniu… Nie ma po prostu, że… Bo chodziło mi też o taką na przykład odpowiedzialność związana z tym, że ten KOWR nie zostanie powiadomiony. Gdzieś tam wynika to…

K.B.: Nie, to ustawa nie przewiduje.

A.K.: No właśnie, wynika to gdzieś tam z braku wiedzy, świadomości i tak dalej, tak? No to tutaj, tu nie mamy odpowiedzialności.

A jaka była najtrudniejsza lub najbardziej problematyczna sytuacja, którą widziałaś w praktyce zbywania udziałów, w takiej sytuacji, w której mamy tą nieruchomość rolną?

Miałaś jakiś taki ciężki przypadek?

K.B.: Takie problematyczne przypadki to są zwykle wtedy, kiedy to zbycie udziałów jest częścią większego procesu transakcyjnego. W dużych grupach kapitałowych takie przypadki są częste.

A.K.: Czyli bardziej skomplikowane, tak?

K.B.: Tak jest i tutaj to zawiadomienie KOWR-u, zebranie dokumentów wstrzymuje bardziej złożony proces. Jeśli są zaangażowane jeszcze jakieś spółki zagraniczne, to oddziałuje zdecydowanie na całą grupę, na cały proces.

Czasem grupa chciała się zamknąć z procesem do końca roku na przykład, a okazuje się, że to nie jest możliwe, bo w Polsce to coś blokuje sprawę.

Także tutaj jest duże rozczarowanie wtedy po stronie klienta. No a niestety przepisy są jakie są.

A.K.: No tak, przepisy są jakie są. Nie zawsze się uda wszystko zamknąć w czasie, który sobie zaplanowaliśmy.

Kasiu, chciałabym omówić jeszcze jedną rzecz, która budzi naprawdę duże emocje i ciekawość, bo przejrzałam dane KOWR, które przesłałaś, dotyczące tego, jak często KOWR w ogóle faktycznie korzysta ze swoich uprawnień. No i wyniki są bardzo interesujące.

Tą grafikę załączymy pod podcastem. Powiedz mi, jak Ty patrzysz na te dane? Czy one pokazują, że ryzyko skorzystania z tego prawa pierwokupu jest niewielkie, wręcz przeciwnie?

Czy w ogóle te statystyki, to one są takie rzeczywiście realne?

Czy tak jest, że KOWR bardzo rzadko korzysta ze swojego prawa?

Jak to wygląda?

K.B.: Faktycznie ze sprawozdań KOWR-u, które są publikowane za każdy rok jego działalności, wynika, że stosunkowo rzadko korzysta z tych swoich uprawnień. W odniesieniu do prawa pierwokupu, to jest zdecydowana mniejszość przypadków.

Chyba około 6% w 2024 roku. Natomiast w przypadku prawa nabycia, no to KOWR nie skorzystał z niego od 2020 roku. Ani razu.

Natomiast chciałabym przestrzec przed takim myśleniem, skoro KOWR nie wykonuje tych swoich uprawnień, no to w ogóle go nie zawiadamiajmy, no bo i tak by nie skorzystał. Także nie tędy droga. No bo tak jak już powiedziałyśmy, sam brak zawiadomienia powoduje nieważność.

A.K.: Nieważność czynności

K.B.: Także te konsekwencje są daleko idące. I drugi wniosek jest taki, że nigdy nie wiemy, czy w naszym przypadku KOWR jednak nie skorzysta z tych uprawnień. Dlatego, że też KOWR nie publikuje publicznie uzasadnień swoich decyzji.

Także nigdy nie wiemy na pewno, w jakich przypadkach.

A.K.: Czym się akurat w kieruje w tym czasie? No bo tak, mówiłaś o tym, że te nabycia, to praktycznie ich nie było od kilku lat. Czyli co? Te dane sugerują, że darowizna udziałów jest bezpieczniejsza, skoro prawo nabycia nie jest wykonywane?

Czy to jest taki pozorny komfort?

K.B.:  Ja bym powiedziała, że to pozorny komfort, no bo znowu też nie wiemy, czy w przypadku naszej darowizny akurat KOWR wykona to uprawnienie, czy nie. A musimy dać mu szansę wykonania go. Więc to jest jedna rzecz.

I druga rzecz, jeśli ktoś chciałby się kierować wyborem modelu umowy tylko ze względu na te upodobania KOWR-u, no to znowu, to nie tędy droga. Bo umowa sprzedaży i darowizny to są dwie różne umowy, mają różne konsekwencje podatkowe.

Także wybór rodzaju umowy musi być rozpatrywany przez spółki w szerszym kontekście niż tylko w świetle praktyk KOWR-u.

Poza tym, znowu chciałam przestrzec przed wyszukiwaniem różnych luk, czy kombinowaniem, co do rodzajów umowy pod kątem obchodzenia tej ustawy.

Ponieważ znowu z ogólnych przepisów prawa wynika sankcja nieważności czynności prawnych, które zmierzają do obejścia prawa.

Także niestety nie mam tutaj dobrej recepty na zmierzenie się z tą ustawą, niż taka, żeby po prostu działać zgodnie z jej brzmieniem.

A.K: No tak. Dobrze. Zbliżamy się do końca.

To przy tej okazji, jakie takie trzy najważniejsze rady, przestrogi albo tipy dałabyś członkom zarządu czy wspólnikom spółek z o.o., żeby uniknąć problemów przy zbywaniu udziałów objętych tą ustawą?

K.B.: Po pierwsze powiedziałabym i prosiłabym, żeby zarządy spółek pamiętały o tej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego i miały świadomość właśnie ograniczeń, które z niej wynikają. Dlatego, że mogą mieć one daleko idące konsekwencje dla spółek i dla transakcji na udziałach. To jest pierwsza rada.

Po drugie zachęcam do profesjonalnego wsparcia przy transakcjach zbywania udziałów.

Zarówno prawników, którzy się specjalizują w transakcjach typowo spółkowych, ale też tych od nieruchomości.

A.K.: Od nieruchomości. Tak, bo tutaj myślę, że tutaj się przydałaby współpraca, prawda?

K.B.: Tak, zdecydowanie.

No i po trzecie bardzo ważne jest, żeby bazować na aktualnych dokumentach.

Dlatego, że często widzę w praktyce, że spółki mają jakieś dokumenty nieruchomościowe, one są stare.

No i tutaj pojawia się potem problem zdobycia tych dokumentów w szybkim, oczekiwanym czasu.

A.K.: Kasiu, bardzo dziękuję za tę rozmowę.

Myślę, że dla wielu wspólników i członków zarządu będzie to naprawdę otwierające oczy. Ponieważ wiele osób tak naprawdę zdaje sobie sprawę, jak bardzo ta ustawa może wpłynąć na najzwyklejszą transakcję zbycia udziałów. Nawet w malutkich spółkach z o.o.

Dziękuję Kasiu, że byłaś gościnią podcastu Projekt Spółka z o.o.

I na koniec, gdzie Cię można znaleźć w Internecie, jeśli ktoś chciałby skorzystać z Twojego wsparcia, czy śledzić Twoje treści w Internecie?

K.B.: Aneto, też bardzo dziękuję za rozmowę. Była to bardzo ciekawe doświadczenie. A słuchaczy zapraszam na moją stronę internetową www.katarzynabialek.pl i tam znajdą wszystkie odnośniki.

A.K.: Dobrze, dziękuję bardzo.

To tyle na dziś. Jeśli ten odcinek był dla Was wartościowy, dajcie znać.

Udostępnijcie go znajomym albo napiszcie, o czym chcielibyście posłuchać w kolejnych rozmowach.

Do usłyszenia w kolejnym odcinku podcastu Projekt Spółka z o.o.

Będzie równie praktycznie i równie po ludzku.

***

LINK DO POBRANIA GRAFIKI

***

Kontakt do Gościa i jej miejsca w Internecie: www.katarzynabialek.pl